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盼了良久的楼市长效机制居然是这样的？

【铝道】近期楼市动作频繁，而且诸多动作都冠以 长效机制 之名，市场上各种 房价要降了 、 租房时代来临 、 租房落户上学 等花边层出不穷，搞得大家都有点犯晕。为了解惑，玄女今天就好好讲讲这个长效机制。

理解 长效机制 ，首先我们简单回顾下中国 长效机制 史。

早在2006年4月，时任建设部住宅与房地产业司司长的沈建忠就说了， 要在总结经验的基础上，加强对深化城镇住房制度改革和实施房地产市场调控的长效机制研究 。

2011年全国两会。还是沈司长，不过是一个新司了，叫做房地产市场监管司。沈数控钻铣床司长在回答人民问题 国内部分城市租金上涨比较明显的时候，说： 我们还有一个很重要的任务，就是加强长效机制的建设，特别是中长期政策的研究。

2013年，国务院发展研究中心召开了一场名为 建立房地产市场健康发展长效机制建议 的课题报告评估会，包括国家发改委、财政部、住建部、社科院、清华大学及中房协等多位专家出席。

2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(年)》提到过一个相近的概念 房地产调控长效机制 ，但多了调控两字，侧重点也所有不同。

2015年4月30日，政治局开会，分析研究经济形势和经济工作，提出要 要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制 。

到了2016年年底召开的中央经济工作会议再谈 长效机制 ，确定了 房子是用来住的、不是用来炒的 定位，首提长效机制金融、土地、财税、投资、立法五大手段。由于此次规格较高，而且房地产泡沫已经到了临界点， 灰犀牛 性质引起了高度警惕，所以，玄女对此次 喊话 还是有所期待。

时至今日，我们看到的冠以 长效机制 之名的有哪些?

1、共有产权住房。本月初没有人能撼动他的地位了，北京推出的 共有产权住房 政策引起了轩然大波，官方称之为 长效机制 之一，今天广州也表态建立探索共有产权住房制度。北京的共有产权住房只是保障房中自住房的升级，只不过多入了政府入股，范围和力度比此前的自住房政策有所扩大，然后也是换汤不换药，只是住房保障的一个体系而已，大多数人享受不到。 共有产权住房 也不是新鲜词，早在2014年，住房和城乡建设部等六部委就出台了《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市，北京也在其中。上海试点经验较为丰富，从2010年开始推出靠前批共有产权房，到2016年10月共推出6批次共有产权房。到2016年10月14日，靠前批共有产权房已满5年，可以上市交易，上海当时出台了交易细则。期间，上海连续5次放宽共有产权房准入标准，目前的标准是：人均住房面积低于15平米，可支配收入较高低于7200元/月。许多期待 共有产权住房 降房价的也该醒醒了，看看上海的房价吧。

2.租购并举。建立购租并举的住房制度，被业界誉为房地产长效调控的机制必要手段之一。7月中旬，以九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》为起点，广州、成都、郑州、南京多地出台了相关政策，开启了鼓励租赁的模式。其中，广州和南京明确 租购同权 ，这又引来了群众的热烈掌声，而 租购同权 背后是什么?教育资源稀缺、户籍制度、公共服务均等化等问题都未解决， 租购同权 如何实现?以前1个包子3个人抢，现在1个包子离心分离机300个人抢，僧多粥少更突显，怎么分?难道要摇号抽签。此外，较近热的还有 租房落户 让人热血沸腾的词，这只不过是各地招揽人才的手段而已。

再看不在试点的北京和上海，近期也发布了相关政策或采取了相关手段发展租赁市场。其中，北京近期也发布了住房租赁市场的征求意见，明确集体户口租公租房可落户，应该说这个对集体户口是一利好，但是有要求公租房，这个6. 点击软件上的 实验 按钮受众有多少，影响有多大可想而知。再看 租房入学 等炒作字眼也是有限制，京籍无房要求某区域工作居住3年以上，非京籍无房根据规定，办理手续，至于能不能排到你，那就不一定了。而且新规定和此前并无太大区别，很多也只是规范此前不好的地方，比如租房在监管平台备案、出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人等，以前就有问题，现在规范只是回归正常而已，而且实践很难。

上海方面，今天推出了4块租赁住房用地，据悉，上海市规土局已委托第三方机构在做租赁住宅政策研究，目前尚处于政策讨论阶段。主要研究方向是类住宅、195工业用地向租赁住宅转化的政策通道，租赁住宅土地全生命周期管理等方面。

此前，多个热点城市就表态要扩大租赁住房供给，其中就有上海，提出 十三五 期间增加70万套租赁住房;北京提出未来5年内将继续加大租赁住房供应，计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套，并主要通过集体建设用地安排;广州规定，未来五年，普通商品住宅用地计划供应2375万平方米、租赁住房用地计划供应825万平方米，住房建设计划安排75万套，其中普通商品住宅60万套、租赁住房15万套。

大力提高租房供给比例，看起来似乎有点重回计划经济时代1998年房改之前的势头。不过，还是有区别的，以前租房与单位挂钩，福利分房，几乎零成本，现在有成本问题。事实上，完善租房体系本来就是市场发展的必要环节，相对国外的成熟租房市场，中国的租房市场确实有很大距离。然而，扩大租赁供给就能解决楼市泡沫、房价问题吗?美国那么发达的租房市场，同样出现了楼市泡沫破灭。即使租赁住房比例高于商品房供给，只要有套利有需求就有畸形的市场。有哪些套利?比如钱贬值买房套利，政府收入不足，卖住宅用地套利公安部消防局下发《关于民用建筑外保温材料消防监督管理有关事项的通知》(350号文)等。而且若套利机制存在，靠压缩商品住房 腾挪 空间给租赁市场，结果只会让商品房更抢手。

而且像北京上海等严控人口的大城市，扩大租赁稳定人口和 疏解 人口也是违背的，怎么办?公共服务未均等化，城市发展未协调，供给失衡问题将一直存在，套利也不会消失。

3.扩大土地供给。今年4月份，住建部和国土部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知。通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;个月的，要减少供地;个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。文件出台之后，多个热点城市发布了扩大供给的计划，包括北京、上海、深圳和广州等四大一线城市。扩大供给是好事情，但是具体如何执行，水有多深?玄女此前分析了北京案例，感兴趣的可以查看历史文章，《北京供地将达去年10倍，水有多深?》。而且扩大供给，地从何而来?农村集体建设用地入市、盘活存量建设用地，丰富二级市场、18亿亩耕地红线下占补平衡是否需要再建立等问题仍未有实质进展。

这里详细提下农村土地改革问题。2015年，经全国人大授权，国土资源部牵头在全国选取33个县进行 农村土地三项改革 试点。什么叫 三块地改革 ，就是土地征收制度、集体经营性建设用地入市，宅基地制度改革的试点试验。根据全国人大授权，2017年是这项改革试点的 餐盒机收官之年 。今年6月底，国土资源部高级领导赴基层督察三块地改革试点工作，目前正在紧张汇总督察工作中收集的有关情况，以期与正在修订的《土地管理法》形成良性互动。来自试点地区的情况反馈显示，农村宅基地改革由于其与农村经营性集体建设用地入市、征地等方面的紧密联系，可能成为农村土地改革的突破口。总的来说，由于利益再次分配，既得利益群体太过强大，地方政府对土地财政过于依赖，农村土地改革进展太慢，所谓的 三权分置 也未产生实际效用。

4.房地产税。目前来看，还在调研起草，设计难度大，出台难度更大，送审还需时日，只能慢慢等。再说，房地产税控制房价本来就是一个伪命题，比如一个包征税之后，价格比以前会低吗?即使我们乐观地说不会，认为可以加大炒房成本，那么，我们在土地拍得高溢价率时，炒房成本早就翻了无数倍了。国外也征房地产税，但国外的土地制度是怎么样的，中国又是怎样的?或许有人建议，房地产税会配合土地制度改革，那就等改革了再说吧。

5.控制需求。虽然官方未承认这是长效机制之一，但是一直以来只要楼市调控，必然会用这招，屡试不爽，已经成为楼市调控常态了。需求包括，包括超细磨粉机限购、限贷、限价、限售、限商。需求方面不必多说，宜疏不宜堵，要么提前消费，要么滞后消费。

总的来说，目前的长效机制雏形是什么?用住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌近期的表述来说， 我国房地产行业目前有两个发展任务和目标：一是解决老百姓(”47.94 -0.06%,诊股)住房问题，尤其是一二线城市中低收入家庭 夹心层 的住房问题难点;二是促进房地产市场平稳健康发展。在这两个任务目标指导之下，通过调控的短期行为和长效机制两者结合，从而实现房地产平稳发展尤其是房价相对平稳。

顾云昌认为，限购、限制交易、限价等方面的政策是从需求侧层面进行调控，而对于租赁市场等方面的调控实际上是从供给侧方面进行改革，这抓住了市场新问题的关键和根本。我国住房供给侧存在很大问题，住房供给结构没有很好地实现不同收入家庭的全覆盖。因此，供给侧结构性改革是房地产住房市场的主要抓手。

应该说，房地产的供给侧改革力度和决心是明显滞后于需求侧的。不过还是那句话，中国房子盖得不够多吗?2015年数据显示，国内就已达到 户均拥有1.02套房 ，而且随着人口老龄化的加剧，实际购房需求人口减少，未来还需要那么多房吗?在供给端和需求端，我们是否一直是错位的?时间错位、区域错位、供给垄断、压抑需求。如何让供需平衡合理健康的发展才是房地产市场应该解决的核心问题。

除了供需失衡，自1998年推出房改开始，房地产已经走向商品化、市场化、货币化、金融化，而且在货币超发贬值加速了这种发展势头。房改近20年，我们宏观经济、政府、房地产相关产业链、相关行业甚至个人都从中获利，共同造就了今天的 房地产 。

有得必有失，任何事物都可看作是一把双刃剑。

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